Domande Frequenti

5 motivi per convincerti:

1. Il settore immobiliare di New York non conosce crisi. L’investimento nel “mattone” rimane il più sicuro e questa è e rimane la città giusta
2. La rendita tra l’affitto e la rivalutazione dell’immobile passa comodamente il 10-12% annuo, riusciresti ad avere gli stessi rendimenti in Italia?
3. Il dollaro è la giusta alternativa ai tuoi investimenti in zona euro. Il tasso di cambio è conveniente e la proprietà privata negli Stati Uniti è fortemente tutelata e garantita.
4. Affittare è semplice e veloce. Migliaia di persone ogni mese cambiano casa e affittano nuove proprietà garantendoti una rendita sicura e permanente.
5. Se decidi di vendere puoi realizzare in brevissimo tempo. Anche in questo caso come per gli affitti, le vendite sono estremamente veloci e permettono di tornare in possesso dei propri capitali in un tempo davvero breve.

Certamente! Il mercato immobiliare di New York è aperto agli acquirenti internazionali e sono già tanti i privati e le aziende che hanno approfittato di questa opportunità.
Gli appartamenti in condominio (condo) sono la scelta più conveniente per gli acquirenti non americani, rispetto alle abitazioni cooperative (co-op) che difficilmente accettano acquirenti internazionali.

L’acquirente non ha spese di commissione! Nessuna commissione è dovuta a NYHOME, né in Italia né a New York.

Per le vendite di immobili residenziali e commerciali, è il venditore a pagare la commissione per la mediazione. La commissione viene poi divisa tra l’agenzia immobiliare del compratore (NYHOME) e l’agenzia immobiliare del venditore. L’unica spesa per il compratore è il prezzo dell’immobile.
Domande frequenti

Certo che è possibile. NYHOME può aiutarvi a scegliere tra le tante proposte sul mercato in base alle vostre indicazioni su tipo di appartamento, quartiere e soprattutto in base all’uso che vorrete fare dell’immobile fornendovi brochure, foto e informazioni attraverso la sede in Italia e a Manhattan.

Per la firma di tutti i documenti e il rogito basterà delegare l’avvocato dello studio di Manhattan e usare un corriere espresso.

Proponiamo di preferenza appartamenti in condomini nuovi o completamente rinnovati con alti standard abitativi, rifiniture europee, servizi condominiali a 5 stelle e soprattutto con importanti agevolazioni fiscali, appartamenti ideali da mettere a reddito.

NYHOME è collegata al database della città di New York ed è in grado di proporti ogni tipo di proprietà. Se tra le offerte sul sito non trovi quella che fa al caso tuo contattaci per ricevere proposte su misura per te.

Perché non farsi rappresentare da un professionista che conosce il mercato, gli edifici, le dinamiche di vendita e può negoziare al meglio il prezzo di acquisto…gratuitamente? Ricorda, l’acquirente non paga commissione, quindi perché rischiare di commettere errori facendo da soli?
La quasi totalità delle vendite a New York avvengono attraverso un agente professionista indipendente, non legato ad un solo costruttore/ edificio e che può curare quindi i tuoi interessi e non quelli di chi vende.

Assolutamente no. A differenza del mercato immobiliare italiano, le proprietà sul mercato di New York sono accessibili a tutte le agenzie e quindi a tutti gli agenti che operano a New York con regolare licenza. Mettere in campo più di un agente non ha dunque senso anzi il rischio è quello di perdere tempo e creare disguidi.

Studio (monolocali), attici, loft e townhouse, a New York è possibile trovare proprietà per ogni gusto e tasca.
Abitare a Manhattan è piuttosto costoso e di conseguenza chi qui vive e lavora si “accontenta” di spazi ridotti, ampiamente compensati dai servizi messi a disposizione dai condomini, dalla piscina alla palestra fino ai servizi di lavanderia e agli spazi aperti per il barbecue!
In linea di massima singles in carriera e giovani coppie si orientano su “studio” (monolocali), “home office” (monolocali con nicchia) e “one bedroom” (bilocali). Appartamenti più spaziosi sono ricercati da famiglie più numerose, o da chi può permettersi uno spazio maggiore.

I condo sono proprietà “reali”, l’acquirente possiede la piena proprietà dell’appartamento e condivide gli spazi comuni con gli altri residenti. Negli ultimi anni a New York sono stati costruiti molti nuovi condomini e molti vecchie costruzioni sono state trasformate in condomini moderni con comfort, dettagli di lusso, molti servizi e spesso sgravi fiscali per i primi 10-25 anni. Circa il 25% degli edifici residenziali a Manhattan sono Condo.
I condo hanno spesso un prezzo superiore a quello di appartamenti co-op ma sono più facile da comprare e rivendere, offrono una maggiore flessibilità e soprattutto non ci sono restrizioni sull’affitto a terzi.

Quando si acquista un appartamento co-op non si “possiede” l’appartamento ma un certo numero di azioni di una società cooperativa che possiede l’edificio. Più grande è l’appartamento, più azioni all’interno della società si possiedono.
Il rapporto giuridico è quello di un “contratto di locazione di proprietà“, che permette al residente di utilizzare l’appartamento, ma non di possedere la proprietà.
Le co-op rappresentano circa  il 75% del mercato immobiliare newyorchese, il loro prezzo di acquisto è inferiore a quello dei condo ma le spese mensili sono più alte.
Questo tipo di edifici sono amministrati da appositi consigli di amministrazione che stabiliscono le regole e decidono se approvare i potenziali compratori in base a standard rigorosissimi sia per gli americani e in maniera maggiore per gli stranieri. Per il socio della cooperativa è molto difficile affittare l’appartamento e in molti casi addirittura vietato.

NYHOME preferisce proporre ai propri clienti la soluzione “condo” proprio per la maggiore flessibilità e rendita nel tempo.

Gli appartamenti in vendita, sia che si tratti di nuove costruzioni che di rivendite, sono sempre completi di cucina con elettrodomestici e bagni con sanitari e rubinetterie.
Spesso rientrano nel pacchetto di vendita anche lavatrice ed asciugatrice.

Le proprietà sono vendute ammobiliate solo se specificato nella scheda.

Domande frequenti

• Trovi l’appartamento con NYHOME
• Fai un’offerta
• Se l’offerta viene accettata l’avvocato che ti consiglierà NYHOME inizierà ad esaminare la situazione finanziaria dell’edificio  in cui si desidera acquistare e controllerà il contratto di compravendita affinché tu sia protetto nella maniera migliore
• Se tutto risulta in regola verserai una caparra pari al 10% del valore della proprietà su un conto fiduciario dell’avvocato (escrow account)
• Viene stabilito il giorno del rogito (in genere entro 30-45 giorni)
• L’avvocato richiede la Title Insurance, una polizza assicurativa per l’ammontare del valore dell’appartamento, rilasciata solo dopo aver condotto una verifica sulla proprietà (in Italia compito che spetta al notaio) per garantire che sia libera da qualsiasi vizio di forma o di sostanza.
  
• Viene versato il saldo sul conto fiduciario del proprio avvocato (e non ancora al proprietario), il quale emette un assegno certificato.
• Assieme a NYHOME effettuerai un sopralluogo finale in modo da verificare che tutto sia in ordine e in perfette condizioni (elettrodomestici, rubinetti, lampade, impianti idraulici, prese elettriche etc)
• Il giorno del rogito l’assegno certificato viene consegnato al venditore come saldo e unitamente al contratto d’acquisto riceverai tutti i documenti relativi al condominio e le chiavi dell’appartamento.
  La tua presenza fisica non è obbligatoria, se vuoi puoi decidere che l’avvocato si occupi di ogni cosa.

Parcella avvocato. A seconda degli studi e della complessità della transazione varia tra i 3.000 e i 5.000 dollari. Non è su base percentuale.
Costi di chiusura  variano dal 5% (rivendite) all’8% (nuove costruzioni) del prezzo di acquisto. Se si acquista l’immobile senza contrarre mutuo si sottrae 2%. Se il bene acquistato supera 1 milione di dollari viene applicata la Mansion Tax (1%), tassa sui beni di lusso.

Negli Stati Uniti la figura del notaio non esiste. Tutte le pratiche sono svolte dagli avvocati.

Pagamenti in contanti o eventualmente contraendo un mutuo negli Stati Uniti. 

Chiedere un mutuo negli Stati Uniti non è sempre un processo semplice perciò consigliamo preferibilmente l’acquisto diretto.

In base alla nostra esperienza e al mercato immobiliare attuale, i tempi per l’approvazione e l’erogazione di un mutuo non sono spesso compatibili con la velocità del mercato. I venditori prediligono gli acquirenti che pagano in contanti e nel più breve tempo possibile.

Riuscire a comprare una proprietà sotto il milione di dollari accendendo un mutuo è spesso impresa ardua a causa dell’alta competizione tra acquirenti.

Se comunque vorrai procedere nella direzione di un prestito sappi che il finanziamento ha anche dei vantaggi fiscali per l’investitore perché gli interessi sul mutuo sono detraibili.

In ogni caso NYHOME saprà consigliarti al meglio.

La dicitura “tasse agevolate” o “abbattimento fiscale” sulle schede degli appartamenti, in inglese Tax Abatement, si riferisce ad un’esenzione parziale o totale dalle tasse di proprietà che ha una durata di circa 10/15 anni a seconda dell’anno in cui l’edificio è stato eretto, restaurato o convertito.

L’abbattimento fiscale appartiene ad una serie di misure volte ad incoraggiare la costruzione di nuovi immobili e alcuni tipi di conversione  di edifici esistenti in zone che necessitano di rilancio o di sviluppo. 

Tra i vari programmi il più comune, denominato 421-A, prevede una graduale detrazione fiscale in 10 anni. La tassa di proprietà aumenta del 20% ogni due anni, fino alla fine delle agevolazioni.
Il programma 421-G, riguarda invece esenzioni ed agevolazioni fiscali per le costruzioni nelle zone di Manhattan a sud di Murray Street,City Hall, e Brooklyn Bridge.
Il programma di riduzione fiscale conosciuto come J-51 invece interessa edifici esistenti ristrutturati o convertiti.

NYHOME lavora con un pool di broker newyorchesi coordinati dal nostro partner e broker professionista, Davide Callegati, che ha un’esperienza decennale nel mercato immobiliare di New York.

Davide Callegati vi accompagnerà a visitare gli immobili e vi introdurrà allo studio legale e commerciale che seguirà il vostro investimento.

In qualità di proprietario sono a vostro carico:

• Spese condominiali (Common Charges) che variano in funzione dei servizi offerti dal condominio (concierge, portiere, manager del condominio, piscina, palestra, lounge, cinema, terrazzo sul tetto, ecc) e dalla posizione (i quartieri esclusivi hanno spese più alte).
• Tasse di proprietà (Real Estate Taxes) calcolate in base alla grandezza, al tipo di appartamento e a alla presenza o meno delle tasse agevolate (tax abatement). 

NB. Tasse di proprietà e spese condominiali  rientrano tra le spese di gestione e perciò detraibili dai proprietari dell’immobile.

Tramite NYHOME ovviamente! Niente di più semplice: fissiamo il prezzo, pubblicizziamo la proprietà e valutiamo le garanzie degli affittuari potenziali.

Con la collaborazione del nostro studio commerciale e legale di New York possiamo occuparci del contratto di locazione, assicurarci che il pagamento dell’affitto sia sempre regolare e provvedere per voi ad effettuare tutti gli eventuali pagamenti.

Molto più facile che in Italia! Il mercato degli affitti è molto vivace a New York. Due terzi delle proprietà immobiliari di New York sono appartamenti in affitto e se si considera che la città ospita 8,5 milioni di persone è facile capire quanti possono essere i potenziali affittuari. Gli inquilini in cerca di appartamenti aumentano di anno in anno e di conseguenza anche i prezzi degli affitti aumentano. Il tasso di appartamenti sfitti è davvero molto basso. Non sarà difficile trovare un inquilino per la tua proprietà.

Nella maggioranza dei condomini i contratti di affitto hanno durata minima di un anno. Ad ogni scadenza e ad ogni cambio di affittuario il proprietario può chiedere un aumento in base all’andamento del mercato.

Prima di accettare un inquilino nella tua proprietà si procede alla verifica delle credenziali e del reddito.

Gli aspiranti inquilini devono dimostrare di avere un reddito annuale pari a 45 volte l’affitto mensile per essere considerati dai proprietari.

Si verificano le buste paga e solitamente si chiede un deposito che corrisponde a due mensilità. Questo meccanismo di salvaguardia nei confronti del proprietario di casa fa sì che gli inquilini insolventi siano davvero una percentuale irrisoria.

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La quasi totalità di condomini di New York non permette affitti di breve periodo (turistici) questo per garantire la tranquillità e la sicurezza degli altri proprietari e/o inquilini del condominio. Solitamente la durata minima di un contratto di affitto è di 12 mesi.
Se hai esigenze diverse però contattaci! Lavoriamo con una delle agenzie più importanti di New York City e siamo sicuri di trovare per te una soluzione.

NYHOME non vi aiuta solo a scegliere il migliore investimento sul mercato ma può anche mettere a reddito la proprietà trovando il giusto affittuario e redigere il contratto di locazione nello studio di Manhattan.
Nessun contatto diretto tra proprietario e locatario è necessario. Un pool di professionisti italiani è al tuo servizio per aiutarti a gestire la proprietà stando in Italia.